Lượt xem: 196

Là một người bán nhà đất, ai cũng mong muốn sẽ bán được nhanh và nhận tiền ngay. Sẽ có trường hợp người mua chưa gom đủ tiền nên dùng chính nhà đất sắp mua để thế chấp cho ngân hàng.

Vậy, có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không? Và thủ tục bao gồm những gì? Cùng Vinhland.vn tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không?

Để quyết định xem có nên bán nhà cho người vay vốn ngân hàng hay không. Đầu tiên anh chị cần phải xác định những mặt lợi và rủi ro của nó:

Lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Phải có sự tham gia của ngân hàng trong quá trình làm thủ tục bán nhà. Nhằm để đảm bảo thông tin được rõ ràng, minh bạch. Tiến độ thanh toán giao dịch an toàn và không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.
• Ký mua bán nhà theo hợp đồng 3 bên (Bên bán nhà – anh chị, bên mua nhà và Ngân hàng).

• Khi nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng. Bạn không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian và không lo tiền giả hay tiền rách.
• Giao dịch thành công, bạn sẽ được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình mà không phải lo tìm nơi để cất giữ số tiền lớn.

Rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

 

• Không thể nhận tiền bán ngay lập tức vì nó sẽ bị phong tỏa cho đến khi quá trình đăng bộ được hoàn tất. Thường sẽ kéo dài từ 2 tuần đến 2 tháng.
• Vướng mắc trong quá trình đăng bộ sang tên. Như vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ đỏ mới mới được sang tên. Nó nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.

Cách tốt nhất đó chính là phải tìm nhân viên chuyên nghiệp, để nắm rõ những thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng và xử lý vướng mắc nhanh.

✔️Cách tính giá thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng:

Trên thực tế, một số ngân hàng có thể kèm theo những điều kiện vay như:

Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua bán. (Tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay). Thậm chí lớn hơn giá trị BĐS thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Và dẫn tới giá thuế chuyển nhượng bị tính chênh lệch cao.

Cho nên, hai bên cần phải nắm chắc thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết tốt những vấn đề phát sinh.

Tạm kết luận việc có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không? Còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân.

✔️Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng gồm những gì?

Bước 1: Khách mua làm hồ sơ vay ngân hàng

Những khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng. Bao gồm:

• Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
• Hồ sơ chứng minh mục đính vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, HĐMB, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận QSH và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.
• Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: HĐ lao động, sao kê tài khoản ngân hàng 3 – 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý:

• Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đá 70% giá trị HĐ
• Một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay từ 85 – 90% sẽ có những thủ tục khắc khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn.
• Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Trước khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ BĐS cẩn thận và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ.

Nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký HĐMB công chứng cũng như thời gian bàn giao.

Anh chị sẽ nhận được tiền đặt cọc từ người mua trước thời điểm công chứng khoảng từ 7 – 15 ngày, số tiền đặt cọc có thể từ 30 – 100 triệu đồng và tùy hai bên thỏa thuận.

Lưu ý:

Chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc. Nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, người tư vấn sẽ hướng dẫn cho anh chị và bên mua làm đơn chuyển nhượng.

Lưu ý: Địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Anh chị nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Và quay lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi CĐT sau 5 ngày không kể ngày lễ, Tết.

Sau đó, tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận, người mua và ngân hàng đi ký HĐMB tại văn phòng công chứng.

Nội dung bắt buộc có trong hợp đồng như sau:

• Bên mua nhà đất chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán;
• Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong toả khoản tiền này. Tức là anh chị đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng.

Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm:

• Pháp lý bên mua và bên bán cần chuẩn bị: CMND/CCCD; sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối); giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng); giấy đăng ký kết hôn; giấy chứng nhận tài sản riêng; giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
• Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Ngân hàng và nhân viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ cần có như sau:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng;
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế.

Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Trường hợp dự án nhà đất chưa ra sổ. Bên ngân hàng và người tư vấn nộp toàn bộ hóa đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của CĐT để họ ra giấy xác nhận nhà đất đã được chuyển nhượng cho khách mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận

Còn trường hợp đã ra sổ. Anh chị cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên quận/huyện. Quá trình này sẽ diễn ra khoảng từ 3 đến 5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và anh chị có thể rút được toàn bộ số tiền.

Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường mà Vinhland.vn tổng hợp. Tùy thuộc vào kinh nghiệm giải quyết, xử lý hồ sơ của từng địa phương và cán bộ tín dụng.
 Tổng hợp