Kinh nghiệm mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng tránh rủi ro 2023

Lượt xem: 175

Nhà đất đang thế chấp không được quyền chuyển nhượng vậy nên khi mua bán nhà đất đang thế chấp người mua phải tuân thủ quy trình chuẩn để hạn chế rủi ro từ việc giao tiền xong mà hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu. BĐS Vinhland chia sẻ kinh nghiệm mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng để mọi người tham khảo.

Nhà đất thế chấp không được quyền chuyển nhượng thì thỏa thuận mua bán thế nào?

✔ Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

✔ Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra. Vậy nếu ngân hàng không đồng ý thì phải làm sao?

Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng ít rủi ro nhất

Khi ngân hàng không đồng ý thỏa thuận 3 bên thì để việc mua bán nhà đất ít rủi ro nhất bạn sẽ cần biết:

✔ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xóa thế chấp khi: Bên vay tiền trả đủ tiền ngân hàng -> Ký thỏa thuận giải chấp -> Nộp hồ sơ xin xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó bên bán mới được quyền dùng GCN quyền sử dụng cho việc mua bán nhà đất với bên mua.

✔ Thứ hai, các thỏa thuận trước khi GCN quyền sử dụng đất được giải chấp chỉ nên có nội dung đảm bảo cho việc mua bán nhà đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Trường hợp xác lập luôn hợp đồng mua bán thì người mua đối diện với 2 rủi ro: (i) Đầu tiên là thường khi ký hợp đồng mua bán sẽ phải thanh toán kha khá tiền mua nhà; (ii) Hợp đồng mua bán vô hiệu dù được tự nguyện ký kết.

✔ Thứ ba, mọi giao kết luôn nên thỏa thuận rõ việc nếu sau khi xóa thế chấp mà bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phạt hợp đồng thế nào, bồi thường thế nào. Đây là chế tài quan trọng để bên bán tự thực hiện đúng thỏa thuận.

Không nên lách luật để tự đưa mình vào rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp

✔ Nhiều trường hợp các bên do ngại ký các thỏa thuận rườm rà nên mong muốn bên công chứng hợp đồng trợ giúp lách luật như: Ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất và treo tại phòng công chứng -> Phòng công chứng có trách nhiệm đi giải chấp và xóa thế chấp cho khách hàng -> Nhận được sổ đỏ sạch sẽ trả hợp đồng công chứng cho 2 bên.

✔ Thực tế thì triển khai cách này cũng được vì thời gian chỉ 1 -2 ngày là xong giao dịch, nhưng đối với các trường hợp bên bán chủ động lừa để chiếm dụng tiền bên mua thì liệu có những rủi ro nào sẽ xảy ra với bên mua?

Lập vi bằng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được không?

✔ Thông thường khi mua bán nhà đất mà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng các bên luôn hướng tới việc lập vi bằng cho hợp đồng mua bán. Thực tế hợp đồng này có giá trị không khi mà nhà đất đang thế chấp thuộc đối tượng cấm chuyển nhượng như luật sư chia sẻ ở phần trên.

✔ Đánh giá một hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên nguyên tắc phòng tránh rủi ro khi mua bán là: (i) Chỉ làm những việc pháp luật không cấm; (ii) Nên thỏa thuận chi tiết những vấn đề quan trọng;